V uplynulém roce se v Brně prodalo celkem 1 192 nově postavených bytů. Oproti roku 2020 o čtvrtinu více. Největší zájem o nové byty byl v první polovině roku, tedy v době, kdy zájemci mohli využít velmi nízkých úrokových sazeb úvěrů na bydlení. I objemy hypoték byly největší v historii, podle České bankovní asociace půjčily banky lidem na bydlení celkem 541 miliard korun. Prodejci brněnských novostaveb měli ale největší žně až ve druhém čtvrtletí, kdy investoři podlehli emocím. „Je to dáno mimo jiné tím, že roste počet investičních nákupů. Někteří kupující, kteří nákup zvažovali či oddalovali se navíc zalekli rostoucích sazeb a v druhé polovině roku se snažili ještě realizovat plánované nákupy za přijatelný úrok,“ vysvětluje František Šudřich, ředitel společnosti IMPERA styl, který je i autorem analýzy trhu s brněnskými nemovitostmi. Zájem o nové byty pak nepolevil ani v závěru roku, a to i přes rostoucí úrokové sazby hypoték.
Celkem kupující v loňském roce za nové byty vydali přes 6,5 miliard korun, museli přitom sáhnout hlouběji do kapsy. Vysoká poptávka se rychle promítla do cen nabízených nemovitostí. Průměrná cena za prodaný metr podlahové plochy se přehoupla přes hranici sta tisíc korun, současná průměrná cena za metr čtvereční je už 124 500 korun. „Za pozornost ale jistě stojí také to, že nové projekty, které se dostaly do prodeje v závěru loňského roku, drží cenovou hladinu kolem současného cenového průměru,“ dodává Šudřich.
Nejvíce zdražily dvoupokojové byty, ještě před dvanácti měsíci se průměrně nabízely za necelých 5,4 milionu korun, aktuálně je to 7 milionů. Nový jednopokojový byt se v Brně aktuálně nabízí za cenu 4,6 milionu a není nic zvláštního, když se cena garsonky vyšplhá nad 5 milionů. Třípokojový byt pak stojí kolem 10 milionů korun, tedy stejně, jako stál před rokem průměrný čtyřpokojový byt. Na byt s více pokoji je pak třeba mít v průměru 14,6 milionů.
Frčí garsonky
Dlouhodobě byly nejoblíbenější dvoupokojové byty. V roce 2021 už byl ale největší zájem o ty jednopokojové. Garsonky tvořily hned 40 procent všech prodejů. „Vysoký zájem o malometrážní byty potvrzuje také ukazatel rychlosti prodeje neboli průměrný počet měsíců, které se prodaný byt nabízel. Nejrychleji mizely z nabídky developerů právě malé garsonky, v průměru se takový byt nenabízel ani šest měsíců. Většina developerských projektů se přitom prodává rok a půl až dva roky před dokončením,“ komentuje Šudřich. Zájem o třípokojové byty se meziročně prakticky nezměnil, prodalo se jich 214. Větší byty pak představují zhruba 7 procent všech transakcí.
Nových bytů v nabídkách přibylo. Na začátku letošního roku bylo v cenících brněnských developerů více než 750 volných bytů ke koupi. Navíc je dalších bezmála 450 bytů rezervovaných, čekají na dokončení prodeje. „V Brně se po delší době staví více velkých projektů,“ říká Šudřich. Že se více staví potvrzuje i předseda Asociace brněnských architektů a stavitelů Marek Vinter. „Růst nabídky navzdory velmi silným prodejům loňského roku naznačuje částečné zlepšení situace s výstavbou bytů v Brně. Tomuto stavu z našeho pohledu napomohlo schválení 43. balíku změn územního plánu města Brna. Pozitivní dopady tohoto opatření se nyní s ročním zpožděním začínají projevovat v rostoucí nabídce bytů. A to je pro obyvatele města dobře,“ říká Vinter. „V letošním roce se zraky všech upínají na připravovaný nový územní plán. Ten by měl podle harmonogramu vstoupit v platnost v srpnu. Měl by nabídnout nové možnosti pro výstavbu tolik žádaného bydlení. Efekt se pravděpodobně opět dostaví se zpožděním, ale řada developerů již nyní připravuje projekty dle budoucí podoby územního plánu. Příliv nových bytů spojený s novými možnostmi pro výstavbu tak očekáváme již ke konci tohoto roku,“ dodává Vinter.
Brno střed zažívá stavební boom
Nejoblíbenější městskou části z pohledu zájmu o bydlení byla městská část Brno-střed. Tam se prodalo 490 nových bytů. Především podél ulic Francouzská, Bratislavská a Cejl. Druhou nejoblíbenější lokalitou byla městská část Královo Pole s 263 prodanými byty. Nejvíce prodávaly developerské společnosti IMOS development, Domoplan a Unistav, které dohromady prodaly přes 550 bytů. „Právě tyto společnosti se ve velké míře podílely na vysokých prodejích v nejžádanějších brněnských lokalitách. Imos realizuje rozsáhlou výstavbu v Králově Poli a společnosti Domoplan a Unistav nabízejí byty ve významných projektech poblíž ulic Bratislavská a Cejl,“ doplňuje Šudřich.
Růst cen bytů se podle Šuldřicha letos zastaví. „V přípravě je poměrně velké množství nových projektů, které by mohly na trh uvolnit větší množství bytů. V kombinaci s očekávaným poklesem poptávky je pravděpodobné, že ceny nových bytů budou spíše stagnovat,“ popisuje očekávaný vývoj Šuldřich. Hypotéky by navíc měly zdražit. „Tržní úrokové sazby, od kterých se nejvíce odvíjí hypoteční sazby, v závěru minulého roku vzrostly a nyní se pohybují na nejvyšší úrovni od roku 2008. V té době byla průměrná hypoteční sazba u nových hypoték kolem 5,5 procent. Pokud se tržní sazby letos výrazněji nezmění, měly by hypoteční sazby letos postupně směřovat k této hranici,“ říká hlavní ekonom České bankovní asociace Jakub Seidler. To znamená navýšení průměrné hypoteční splátky o 5 až 6 tisíc korun měsíčně. Tak drahé hypotéky mohou řadu zájemců od koupě odradit. I to je jeden z důvodů, proč odborníci predikují částečné ochlazení silné poptávky posledních let.
Nájem místo vlastního bydlení
Zatímco před rokem mohli zájemci o pronájem vybírat z více než tisícovky volných bytů k pronájmu, aktuálně je nabídka zhruba o třetinu nižší. Zájem roste především o rodinné byty, 3+kk a větší. Pokud lidé vloni v lednu hledali třípokojový byt k pronájmu, mohli vybírat z nabídky více než 200 bytů. Dnes bude výběr náročnější, k pronájmu se jich nabízí zhruba poloviční množství. U čtyřpokojových a větších bytů je situace ještě horší. Nabídka je oproti loňskému roku zhruba čtvrtinová. „Tento vývoj se dal očekávat. Na koupi většího rodinného bydlení převážná většina zájemců nemá finanční prostředky. Rodiny proto stále častěji volí bydlení v pronájmu,“ přibližuje situaci František Šudřich. To se promítá také do růstu cen pronájmů velkých bytů. Ty za posledních 12 měsíců zdražily v průměru o 16 procent. Ceny nabízených nájmů jednopokojových bytů přitom v průměru narostly o pouhá 4 procenta. Průměrný jednopokojový byt k pronájmu se nabízí za 10 750 korun bez nákladů na energie. Dvoupokojový byt vyjde o tři tisíce dráž – průměrná cena je 14 750 korun. Za pronájem třípokojového bytu zaplatí zájemce v průměru 19 500 korun.