Reakce na schválení Strategického plánu sociálního začleňování města Brna 2016 -2019
Asociace brněnských architektů a stavitelů reaguje na schválení Strategického plánu sociálního začleňování města Brna 2016 – 2019, který byl projednán 15. března 2016 Zastupitelstvem města Brna.
Velice oceňujeme, že město Brno v této oblasti intenzivně pracuje na zlepšení. Ve strategii se podrobně zaměřuje na pět problematických oblastí, kterými jsou: bydlení, vzdělávání, zaměstnanost, prevence a integrace cizinců.
Podobně jako v Koncepci sociálního bydlení 2015 – 2025 se i v tomto materiálu objevil nástroj, který má zvýšit dostupnost standardního nájemního bydlení na soukromém trhu – tzv. inkluzivní bydlení. Tento program si klade za cíl, aby developeři při výstavbě bytových domů vyčlenili část budovaných bytů (např. jednu desetinu) pro sociální účely.
Asociace brněnských architektů a stavitelů si dovoluje vůči tomuto návrhu ohradit. A to hned z několika důvodů:
- Program inkluzivního bydlení tak, jak je formulovaný, je naprosto nejasný a zmatečný. Z dokumentu nelze dovodit, kdo by byl vlastníkem vyčleněných bytů, kdo by za pořízení bytů platil atp. Pouze v tabulce pod článkem v řádku 1.3.3. Pilotní ověření tzv. inkluzivního bydlení je uvedeno, že program nevyžaduje žádné náklady.
- Soukromý investor nemůže nahrazovat sociální funkci státu. Představa, že klienti, kteří si v bytovém domě pořídí zbývající byty, navýší svou hypotéku o 300-400 tisíc, protože ve stejném domě je několik sociálních bytů, je absurdní. K tomuto zdražení by v důsledku takto navrženého programu muselo dojít. Pro běžnou mladou rodinu by to znamenalo, že bude hypotéku splácet cca o 6 – 8 let déle.
- Developerská společnost není nikdy konečným vlastníkem budovaných bytů. Je pouze zprostředkovatelem bydlení. Byty na nájemní trh umísťuje jejich vlastník = konečný klient.
- Vyčlenění takového počtu bytů pro sociální účely by mohlo velmi zkomplikovat bankovní financování projektů, a tudíž by se nemusely vůbec dostat k realizaci.
- Ceny na trhu novostaveb navíc výrazně ovlivňují hladinu realitního trhu jako celku. Zdražily by tak pravděpodobně i ostatní, starší byty.
- Město Brno má velké množství prázdných bytů, které jen složitě obsazuje. Pouze v městské části Brno – Střed je téměř 500 neobsazených bytů. Domníváme se, že právě u nich by měla koncepce sociálního bydlení začít. Na druhou stranu nedávno město Brno schválilo prodej 600 městských bytů za tržní ceny. Z principu se tedy jakýkoliv tlak na odevzdávání nových bytů postavených ze soukromých peněz jeví jako neopodstatněný.
- Dalším problémem Schválené strategie může být velmi široce definovaná cílová skupina těchto bytů. Jedno z kritérií uvádí, že nárok na takovéto bydlení by měla mít každá domácnost, jejíž náklady na bydlení přesahují 40 % příjmů. Jedná se tedy o každou 3. domácnost v podnájmu a každou 15. domácnost celkově. Nejsme si jistí, zda takto široce definovaná cílová skupina nevytváří prostor pro machinace s byty.
Nesouhlasíme s jakoukoli další regulací trhu s byty. Brněnský trh s byty již dlouhou dobu stagnuje díky zrušení Aktualizace územního plánu města Brna a díky vleklým problémům, které provázejí vznik nového územního plánu. Důsledkem je omezený počet nově budovaných bytů a růst jejich cen. Kroky, které by komplikovaly vznik nových projektů, by v konečném důsledku vedly ke zrychlení již probíhající suburbanizace, tedy vystěhovávání obyvatel za hranice města.
Naše Asociace se dlouhodobě snaží přispět ke stabilizaci investičního prostředí v Brně. Jsme připraveni naše postoje představit v orgánech a komisích města Brna a na řešení této stabilizace se spolupodílet. Jsme přesvědčeni, že existují i jiné, vhodnější varianty spolupráce mezi městem a stavebníky.